З 1 жовтня 2010 року набрав чинності наказ Міністерства юстиції України від 28 липня 2010 року № 1692 / 5 «Про внесення змін до наказу Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7 / 5« Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно «(дата державної реєстрації наказу 30 липня 2010 за № 582/17877).

Зазначеним наказом введено Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, крім усього іншого, встановлено порядок реєстрації такого речового права, як оренда об'єктів нерухомості (їх частин).

Таким чином - з 01.10.2010р. встановлений обов'язковий порядок реєстрації права на тимчасове використання приміщення, в т.ч. і на умовах оренди. 

Обов'язок державної реєстрації речового права з'явився з прийняттям Цивільного кодексу України в новій редакції. Частина 1 статті 182 ЦКУ встановлює, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Частина 4 цієї ж статті ЦКУ передбачає, що порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом. Спеціальним законом, що встановлює такий порядок, є Закон України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 р. N 1952-IV. Дійсно, статтею 15 згаданого Закону регламентовано певну послідовність дій для державної реєстрації речового права. Визначено, що перелік документів для здійснення державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України до Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Тому з 1 жовтня 2010 саме реєстратори БТІ будуть здійснювати державну реєстрацію права користування (найму, оренди) будівель або інших капітальних споруд, їх окремих частин, а також довірчого управління нерухомим майном.

Слід зазначити, що реєстраційні дії пов'язані з реєстрацією «права» не слід плутати з державною реєстрацією договорів оренди, необхідність яких випливає із ст. 794 ЦКУ.

Обов'язковість реєстрації права оренди випливає з частини 1 статті 3 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з якою «державна реєстрація прав є обов'язковою» і з частини 3 цієї ж статті - «права на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації ». Отже, законодавець визначив момент, коли виникають відносини з оренди - з дати державної реєстрації права.

Питання: Які наслідки можуть бути у разі недотримання порядку реєстрації права оренди?

Перш за все, це впливає на відносини орендодавця і орендаря. Якщо сторони договору оренди дотримувалися вимог щодо реєстрації договору оренди, але не зареєстрували право оренди, - суть договірних орендних відносин втрачається. Згідно Стаття 759 ЦКУ «за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк». Таким чином можна вважати, що реалізація права оренди стає нескінченою - навіть передавши нерухомість (її частину) в оренду за актом прийому-передачі та згідно з договором оренди, в орендаря не виникає права на використання такого майна, а, в свою чергу, в орендодавця не виникає права на отримання плати від орендаря.

Зазначені особливості будуть причиною великої кількості судових справ, що виникають з орендних відносин, у зв'язку з необхідністю реєстрації договорів оренди.

Крім того, можна прогнозувати певну поведінку податкових органів, які, як мінімум, будуть вимагати виключення з валових витрат вартості орендних послуг, щодо яких є «не вступило» право.

Питання: Тоді який вихід з таких ситуацій?

По-перше: Міністерство юстиції вимагає реєстрації речового права на об'єкти (частини) нерухомості з 01.10.2010р. У той же час, якщо договір був укладеними до зазначеної дати, обов'язки реєстрації права за таким договором немає. Це випливає з частини 4 статті 3 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:

«Права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними за відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, при таких умовах»:

1.Якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або

2. Якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав. 

 Отже припускаємо, що до остаточного врегулювання всіх питань, що стосуються реєстрації БТІ права оренди, суб'єкти орендних відносин укладати договори оренди «заднім числом». Такими діями як орендарі, так і орендодавці знижувати власні ризики і необхідність витрати часу, зусиль і нервів на виконання обтяжливих і суперечливих вимог Міністерства юстиції України.