Строительство: законная процедура
Осуществление строительства регулируется многими нормативными актами. Но для целей этой статьи нам понадобится только один - Закон о застройке, поскольку именно в нем прописана так называемая разрешительная процедура. Впрочем попутно вспомним, что эти вопросы регулируются также Законом о мистубудування и Законом об архитектуре, государственными строительными нормами (к которым относятся и строительные нормы и правила советских времен, некоторые из которых сохраняют силу), ведомственные нормативные документы, региональные и местные правила застройки.
Всю разрешительную процедуру в строительстве можно условно разбить на пять этапов:
1. Оформление права на земельный участок. Это может быть право собственности или пользования земельным участком. Как альтернативу статья 24 Закона о застройке предлагает возможность строительства на чужой земле. В этом случае застройщику понадобится нотариально заверенное согласие собственника (а если участок находится пользовании - собственника и землепользователя) земельного участка на его застройку.
2. Получение разрешения на строительство объекта градостроительства (далее - разрешение на строительство). В отдельных случаях этим разрешением есть соответствующее распоряжение о предоставлении земельного участка для размещения объекта градостроительства.Разрешение на строительство сохраняет силу в течение 2 лет. Его выдают исполнительные органы соответствующих советов, Киевской и Севастопольской городских госадминистраций. Он предоставляет застройщику право на сбор исходных данных и проектирование, но не на выполнение строительных работ.
3. Получение исходных данных. К ним Закон об архитектуре относит архитектурно-планировочное задание и технические условия. Порядок их предоставления установлен постановлением № 2328. Региональные и местные правила застройки могут предусматривать и другие выдох исходных данных (о региональные правила застройки см., В частности, Типовые правила застройки).
4. Проектирование. На этом этапе осуществляются не только проектные, но и проектно-изыскательские работы и разработка сметной документации.Разработанный проект подлежит согласованию с местными органами градостроительства и архитектуры (отдельно по каждой стадии для двух-или трех стадийных проектов) (см. ДБН А.2.2-3-2004 "Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства" ).
5. Получение разрешения на выполнение строительных работ. Это разрешение выдает инспекция государственного архитектурно-строительного контроля в соответствии с Положением о разрешении. Этим же документом определен Перечень строительных работ, которым требуется разрешение.
Только после получения последнего документа застройщик может приступать собственно к строительству. В зависимости от региона и вида объекта вся разрешительная процедура может занять от нескольких месяцев до двух лет. И именно сложности ее прохождения очень часто подталкивают к самовольному строительству.
Сценарий для нарушителей закона
Начнем с плохого, что может случиться с застройщиком, который решил пренебречь законом, - от уголовной ответственности.
Уголовная ответственность
Законом № 578 Уголовный кодекс Украины (далее - УК) дополнен статьей 1971. Ее часть 3 за самовольное строительство предусматривает санкцию в виде штрафа от 300 до 500 необлагаемых минимумов доходов граждан (НМДГ для определения размера штрафа - 17 грн., Тт штраф в пределах 5100 - 8500 грн.) Или арест на срок до 6 месяцев , или ограничение свободы на срок до 3 лет, а часть 4 - лишение свободы на срок от 1 до 3 лет
.
Однако не все так страшно. Самовольное строительство будет считаться преступлением только если оно осуществляется на самовольно занятом земельном участке и то при условии, что такое самозахват нанесло значительный ущерб - 100 и более раз НМДГ (для классификации преступления НМДГ равен налоговой соцально льготе, т.т. с 01.01.08 г . - 257,50 грн, а 100 НМДГ соответственно - 25750 грн). А более жесткое наказание (по части 4 ст.1971 УК) применяется при самовольном строительстве на земельном участке захваченной лицом, ранее судимым за это преступление, или группой лиц, или относительно земельных участков особо ценных земель, земель в охранных зонах, зонах санитарной охраны, санитарно -защитных зонах или зонах особого режима использования земель.
Попутно заметим, что Госкомзем Украины разделяет самовольное занятие земельного участка и использование земельного участка без правоустанавливающих документов (см. письмо Госкомзема Украины от 16.08.06 г. № 14-17-4/6045). Поэтому лица, которые просто не успели должным образом оформить правоустанавливающие документы на земельный участок, но такой участок фактически передана им в собственность или предоставляться в пользование (решением органов исполнительной власти или местного самоуправления) могут рассчитывать на избежание уголовного преследования.
Или сложилось у вас впечатление, что в отдельных случаях можно рискнуть и отказаться от сложной, дорогостоящей и долгой разрешительной процедуры? Если да, то спешим напомнить, что законодательство предусматривает не только уголовную ответственность. Есть еще административная и имущественная.
Административная ответственность
По статье 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях (далее - КУоАП) самовольное строительство зданий или сооружений влечет за собой наложение штрафа на граждан от 5 до 10 НМДГ (85 - 170 грн), а на должностных лиц - от 9 до 18 НМДГ (153 - 306 грн). Казалось бы заплатить 170 или даже 306 гривен штрафа - это не много, особенно в сравнении со стоимостью разрешительной процедуры. Против 97-й статьей дело не обойдется. Во-первых, трудно представить себе самовольное строительство без нарушения еще нескольких норм. Три из них указаны в статье 96 КУоАП:
несоблюдение государственных стандартов, норм и правил при проектировании, размещении, строительстве и реконструкции объектов или сооружений (штраф на граждан от 1 до 10 НМДГ (17 - 170 грн), а на должностных лиц - от 5 до 20 НМДГ (85 - 340 грн));
предоставление недостоверной информации об условиях проектирования и строительства или необоснованный отказ в предоставлении такой информации (штраф на должностных лиц - от 2 до 5 НМДГ (34 - 85 грн));
проектирование объектов и сооружений с нарушением утвержденной в установленном порядке градостроительной документации, выполнение строительных или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта или с отклонением от него (штраф на граждан от 1 до 10 НМДГ (17 - 170 грн), а на должностных лиц - от 5 до 20 НМДГ (85 - 340 грн)).
Дело о таких нарушениях рассматривают инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (ст. 2446 КУоАП).
Кроме того, инспекциям государственного архитектурно-строительного контроля (далее - ГАСК) предоставлено право давать предписания о прекращении самовольного строительства (п.4 Положения № 253). И хотя непосредственно за невыполнение такого предписания ответственность не установлена, рычагов влияния у инспекции ГАСК достаточно. Упомянем лишь о необходимости введения построенного объекта в эксплуатацию и подключение его к инженерным сетям. Без ГАСК это сделать практически невозможно.
Теперь об ответственности имущественную. Ее границы определены Законом об ответственности.
Имущественная ответственность
В частности речь идет о штрафах в которые могут попасть предприятия, их объединения, учреждения и организации независимо от форм собственности, осуществляющие проектирование, работы по строительству, реконструкции, реставрации и капитальному ремонту являются заказчиками в строительстве или совмещающие функции заказчика и подрядчика. Конечно, если допустят одно из нарушений, указанных в ст.1 Закона об ответственности. Перечень достаточно большой, и учитывая тему нашей консультации выделим лишь некоторые из них (см. таблицу).
Содержание нарушения / Размер штрафа
проведение строительных работ без разрешения на их выполнение или без утвержденной проектной документации - 50% стоимости этих работ;
выполнение строительных работ, не отвечающих государственным стандартам, нормам и правилам или проектным решениям - 10% стоимости выполненных работ;
принятие в эксплуатацию объектов, возведенных с нарушением законодательства, а также местных правил застройки населенных пунктов или проектных решений - 5% стоимости соответствующих объектов;
осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности в строительстве, подлежащих лицензированию согласно закону, без получения в установленном порядке лицензии - в размере платы за выдачу лицензий на соответствующий вид хозяйственной деятельности в строительстве
уклонение от выполнения или несвоевременное выполнение предписаний инспекций государственного архитектурно-строительного контроля - 50 НМДГ (850 грн.)
эксплуатацию или использование домов или сооружений после окончания строительства без принятия их государственными приемными (техническими) комиссиями - 10% стоимости выполненных работ;
несоблюдение региональных или местных правил застройки во время планирования и застройки населенных пунктов, режима использования и застройки земель, на которых предусмотрена перспективная градостроительная деятельность - 25 НМДГ (425 грн.)
Уплата штрафов не освобождает предприятие от устранения допущенных нарушений и возмещения убытков, причиненных вследствие нарушений, предусмотренных этим Законом.
Дела о правонарушениях, рассматривают все те же инспекции ГАК, соблюдая Положение о штрафах. Решение должностного лица инспекции о наложении штрафа оформляется постановлением о наложении на предприятие штрафа за правонарушения в сфере градостроительства.Предприятие должно уплатить штраф в 15-дневный срок со дня его наложения. В случае неуплаты - он взимается инспекцией по решению суда.
Кстати, применение штрафов к предприятиям за правонарушения в сфере градостроительства не освобождает от ответственности должностных лиц, виновных в совершении этих правонарушений.
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА самострои
Согласно части 1 статьи 331 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ) право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом.Для недвижимости это норма уточнена в следующей части статьи 331 ГКУ:
«Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества)». И если законодатель в этом городе поставил точку (в фигуральном, а не грамматическом смысле), самовольное строительство приобрело бы масштабы эпидемии гриппа. В действительности же все сложнее.
Читаем дальше: "Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию". Принятие недвижимости в эксплуатацию как раз и предусмотрено законом, в частности статьей 301 Закона о застройке. Кстати на выполнение этой нормы утвержден Порядок принятия в эксплуатацию объектов.
И еще: «если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации» (там же). А такая регистрация тоже предусмотрена законом, а именно статьей 4 Закона о регистрации прав.
Итак, самого факта окончания строительства для приобретения права собственности на построенный объект недостаточно.
Подтверждает такой вывод и часть 2 статьи 376 ГКУ: «Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него». При этом:
самовольным строительством считаются жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без надлежащего разрешения или надлежаще утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.
Правда право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество (ч.3 ст.376 ГКУ). Если же земельный участок остается в чужом владении, то суд может признать право собственности на построенную недвижимость за собственником (пользователем) земельного участка, если это не нарушает права других лиц. В связи с этим не забывайте, что большинство земель у нас остается в собственности государства (территориальных общин, а распоряжаются этой собственностью городские, поселковые, сельские советы и соответствующие органы исполнительной власти (п.12 Переходных положений Земельного кодекса Украины). Конечно лицо , которое осуществило самовольное строительство, имеет право на возмещение затрат на строительство, если право собственности на новостройку будет признано владельцем или пользователем земельного участка.
Впрочем ...
Случай 1. Собственник (пользователь) земельного участка может не стремиться стать владельцем построенного объекта, но возражать против признания права собственности на недвижимое имущество за самовольным застройщиком.
В этом случае сведено имущество подлежит сносу лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, или за его счет.Те же последствия закон предусматривает и для случаев, когда самовольное строительство нарушает права других лиц.
Другое дело со случаем, когда ...
Случай 2. Строительство считается самовольным через существенные отклонения от проекта, или прав других лиц или существенные нарушения строительных норм и правил.
В такой ситуации суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может обязать застройщика провести соответствующую перестройку. Правда, если ее проведение невозможно или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от ее проведения, то недвижимость опять же подлежит сносу за счет застройщика. Более того, лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить расходы, связанные с приведением земельного участка к предыдущему состоянию.
Защита прав застройщика
Мы прекрасно понимаем, что самовольное (или самовольное) строительство является незаконным. И все же вынуждены поговорить о защите нарушителей закона. Почему? Потому что бывают ситуации, когда нарушение есть, но вины нет.
Например, когда кто-то унаследовал недвижимость, которая была возведена незаконно. Или когда вы приобрели корпоративные права юридического лица, которая до этого самовольно построила для производственных нужд дополнительное помещение. Можно понять (хотя и не оправдать) и тех лиц, которые решаются на самовольную постройку из-за чрезвычайной сложности и дороговизны разрешительной процедуры, причиной которых часто является коррупция.
Сначала вспомним о вариант защиты, который требует от владельца (владельцем он еще не стал) минимум усилий. Вариант примитивный - не делать ничего. Как ни странно, но такой способ защиты достаточно эффективен. Приведем пример. В далеком 1997 году автор этой статьи дал совет своему товарищу, который получил от местных властей требование о сносе унаследованного им самовольного построенного гаража. Совет был, как вы догадались, проста - не делать ничего. Результат применения этого совета - гараж стоит до сих пор.
Причина в том, что принудительный снос объектов самовольного строительства - довольно хлопотное дело, на которую местные чиновники не всегда соглашаются (ведь им придется обращаться в суд, а следить за исполнением решения суда будет уже исполнительная служба). Поэтому снос самовольно построенной недвижимости пока имеет характер исключений а не правила. Единственный пожалуй исключение - малые архитектурные формы. Да и то, касается это в основном розничной торговли (особенно на рынках или рядом с ними).
Впрочем, этот простой способ абсолютно не пригоден для тех, кто хочет отстранить принадлежащую ему (фактически, но не на праве собственности) недвижимость. Ведь для этого закон требует нотариального удостоверения договора, которого ни один нотариус не совершит без предоставления правоустанавливающего документа с соответствующей отметкой о регистрации права власности1.
Поэтому для них остается лишь так называемое узаконивание построенного объекта. Принципиально существует два варианта такого «узаконивание». Первый - это официальное прохождение всех разрешительных процедур - от оформления земли для получения разрешения на выполнение строительных работ и ввод объекта в эксплуатацию. Эта процедура рассмотрена выше. Второй (альтернативный) вариант - упомянутое обращение в суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество. Такой способ защиты прямо предусмотрена частью 2 статьи 16 ГКУ и часто является более быстрым, хотя и не таким простым, как кажется.
Во-первых, к кому обращаться с этим иском? Часть 1 статьи 15 ГК определяет, что «Каждый имеет право на защиту своего гражданского права в случае его нарушения, непризнания или оспаривания». Из этого можно сделать вывод, что и ответчиком должен быть тот, кто (в нашем случае) не признает право собственности. Некоторые юристы предлагают не совсем честный вариант по которому спор о праве создается искусственно (с подставным лицом) и для надежности рассматривается в «своем» третейском суде. Оставим это на совести таких "специалистов".Мы же предлагаем другой - обратиться за регистрацией самовольно построенного объекта в БТИ. А после отказа в регистрации (а БТИ безусловно откажет) обращаться с административным иском в суд.
Во-вторых, задумаемся, удовлетворит ли суд иск?
Попробуем привести некоторые условия, для победы истца в суде по подобным делом.
Условия, которые помогут узаконить самовольную застройку через суд
1. Наличие права на земельный участок. Это не обязательно должно быть право собственности - вполне достаточно арендовать участок под застройкой. Но без этого шансов на положительное решение суда почти не будет. Обратите внимание, что право собственности или пользования земельным участком возникает только после получения и государственной регистрации соответствующего правоустанавливающего документа (ст.125 ЗКУ).
2. Подтверждение факта самостоятельного (хозспособом) или за счет истца строительства. Последнее маловероятно, поскольку заявив о наличии подрядчика истец тем самым создаст ему проблемы, фактически подтвердив нарушение этим подрядчиком закона (осуществление строительных работ без разрешения инспекции ГАСК). Что же касается хозспособом, то достаточными доказательствами будут документы, которые подтверждаются закупку строительных материалов, приобретение или аренду оборудования и соответствующие бухгалтерские документы по ведению строительства.
3. Соответствие построенного объекта строительным, санитарным, противопожарным и другим нормам. Один из судей Верховного суда Украины в беседе с автором этой статьи сказал примерно следующее: «Мы, конечно, можем признать право собственности за застройщиком. Но если ему завтра на голову упадет балка, я буду чувствовать себя виноватым.Поэтому прежде чем принимать решение я убеждаться, что этот объект соответствует установленным нормам ». Как убедить суд в таком соответствии? Есть только два варианта. Первый - подать акт государственной приемочной комиссии. Понятно, что в случае самовольного строительства такого акта не будет. Поэтому остается вариант № 2 - экспертиза, которую может назначить сам суд.
4. Отсутствие нарушения прав третьих лиц. Конечно, трудно представить доказательства того, что ничьи права не нарушаются. А вот отсутствие возражений (их необоснованность, если возражения все же существуют) со стороны собственника земельного участка (если у застройщика она лишь в пользовании) является обязательным.
5. Соответствие построенного объекта градостроительной документации, требованиям земельного и природоохранного законодательства. Понятно, что объект, построенный самовольно, генеральным планом не предусмотрен. Однако он должен вписываться минимум в план зонирования населенного пункта. Вряд ли суд признает право собственности на промышленный объект в рекреационной зоне или наоборот. То же самое касается соблюдения требований о назначении земельного участка и соблюдения ограничений, установленных в защитных зонах или полосах (при их наличии).
Завершением же «узаконивание» самовольно построенной недвижимости будет его регистрация в БТИ.
Процедура такой регистрации достаточно расписана во Временном положении. Поэтому обратим внимание лишь на один нюанс: правоустанавливающим документом, который должен зарегистрировать БТИ, при «нормальной» процедуре (получение разрешений, проектирования, ввода в эксплуатацию) будет свидетельство о праве собственности, которое фактически выдает именно БТИ (см. раздел 6 Временного положения) , а при судебной процедуре - решение суда (п.10 Перечня правоустанавливающих документов, на основании которых проводится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества (приложение 1 к пункту 2.1 Временного положения)).
Как вы убедились, самовольное строительство - дело опасное. И хотя оно до сих пор довольно распространено в Украине, время категорически отказаться от подобной практики. Если вы еще владеете самовольно построенной недвижимостью стоит минимум задуматься над надлежащим оформлением своих прав.
